Имущественные налоговые вычеты

В прошлых статьях я рассказала про социальные и стандартные вычеты. В этот раз, по просьбам мамочек, попытаюсь поговорить об имущественных налоговых вычетах. Эти вычеты являются очень существенными, и о них, на мой взгляд, полезно знать каждому гражданину РФ.

Имущественные налоговые вычеты – это вычеты, которые предоставляются налогоплательщику при осуществлении следующих операций с имуществом:

1) продажа имущества;
2) приобретение (либо новое строительство) жилья.

Поясню.

При продаже имущества у Вас возникает доход, с которого необходимо заплатить налог в размере 13%. Имущественный налоговый вычет позволяет в этом случае уменьшить Ваш налогооблагаемый доход.
При приобретении жилья государство Вам помогает тем, что дает право на имущественный вычет, т.е. дает право уменьшить Ваши доходы (например, суммарную заработную плату) на расходы, связанные с этим приобретением. «Раскатывать губы» не надо, так как последние имущественные вычеты имеют свои ограничения.

Итак, вычет при продаже имущества.

П. 1 ст. 220 Налогового кодекса говорит о том, что налогоплательщики могут уменьшить свои доходы на сумму денежных средств, которые они получили при продаже имущества. Данный вычет предоставляется при продаже недвижимого и иного имущества. К недвижимому имуществу, при продаже которого модно получить вычет, относятся жилые дома, квартиры, комнаты, дачи, садовые домики, земельные участки, а также доли в них.
К иному имуществу относятся, в частности, автомобили, гаражи, нежилые помещения, картины, книги и иные предметы.

Хочу сразу обрадовать владельцев автомобилей, у которых он (автомобиль) зарегистрирован более 3-х лет. Если Вы владели автомобилем более трех лет, то можете спокойно его продавать. В этом случае Ваш доход не будет облагаться налогом и, более того, не надо подавать в налоговые органы декларацию по доходам. Я говорю о продажах автомобилей, начиная с 01 января 2010 года.

Размер имущественного налогового вычета зависит от срока, в течение которого имущество находилось в собственности налогоплательщика. Если имущество находилось в собственности более трех лет, то вычет предоставляется в полной сумме, полученной от продажи. Если менее трех лет, то в сумме, не превышающей 1 000 000 рублей, полученной от продажи жилой недвижимости и земельных участков и 250 000 рублей при продаже иного имущества.

Поясню.

Если Вы являлись собственником квартиры более трех лет и ее продали, например, за 2 000 000 рублей, то Ваш имущественный вычет равен 2 млн. рублей, если же Вы владели квартирой менее трех лет, то имущественный вычет будет равен 1 млн. рублей. Обращаю Ваше внимание на то, что имущественный налоговый вычет по доходам, полученным от продажи имущества, можно получить только в налоговом органе. Вычет предоставляется по окончании года, в котором получены доходы от продажи имущества, при подаче в налоговый орган налоговой декларации. При этом письменного заявления на предоставление вычета подавать не нужно (как это было в 2009 году).

Имущественный налоговый вычет по доходам, полученным от продажи имущества, может применяться неоднократно. В Налоговом кодексе не содержится каких-либо ограничений на этот счет. Однако, начиная с 2010 года, сумма вычета не может быть более 250 000 рублей в целом за налоговый период.
И, наконец, хочу отметить, что существуют случаи, когда налогоплательщику выгоднее не пользоваться имущественным вычетом, а заменить его на реальные расходы, связанные с получением дохода. Такие расходы должны быть документально подтверждены.

Поясню.

Например, Вы продали автомобиль за 400 000 рублей (в собственности автомобиль был менее трех лет). Приобрели его за 450 000 рублей и у Вас есть документы, в том числе платежные, подтверждающие расходы. Имущественный вычет положен Вам в размере 250 000 рублей, но Вам выгоднее не использовать этот имущественный вычет, а уменьшить свои доходы от продажи автомобиля на фактические расходы, естественно не более суммы полученного дохода.
Второй вид имущественного вычета – вычет при приобретении (строительстве) жилья. Перечень объектов, по приобретению которых может быть предоставлен вычет, является закрытым. Это – жилой дом, квартира, комната или доли в них. Данный вычет предоставляется в размере фактически произведенных расходов, но не более 2 000 000 рублей. Необходимо отметить, что в отличие от вычета по доходам от продажи имущества, этот вычет может быть получен как у налогового органа по окончании года, так и у работодателя в течение года.

Основанием для получения вычета у налогового органа является декларация по НДФЛ. Основанием для получения вычета у работодателя является уведомление, которое налогоплательщик может получить в налоговом органе по месту жительства в тридцатидневный срок со дня подачи заявления и документов, подтверждающих право на вычет.

В заключении, хочу сказать, что в вопросах получения налоговых вычетов очень много подводных камней. Это и проблема взаимозависимости лиц при договоре купли-продажи, и проблема достоверности расходов, и проблемы общей собственности и т.д. Поэтому, советую Вам в сложных ситуациях обращаться к профессионалам, которые подскажут Вам оптимальный путь по уменьшению Ваших личных налогов.

Несколько вопросов по теме:

Муж купил квартиру у жены. Имею ли я право на имущественный вычет?
— Нет, не имеете.
Об этом четко сказано в новой редакции статьи 220 Налогового кодекса РФ, которая действует с 1 января 2008 года. Она не позволяет покупателю жилья получить имущественный вычет, если сделка совершена между взаимозависимыми лицами. Взаимозависимость положено определять по правилам, которые установлены в статье 20 Налогового кодекса РФ. А подпункт 3 пункта 1 этой статьи однозначно относит супругов к взаимозависимым лицам.

Я (29 лет) приобрел квартиру в ипотеку у своей мамы. Скажите пожалуйста имею я право на налоговый вычет?

Вы можете воспользоваться вычетом, если сумма сделки не отличается от рыночной, и не будет признана фиктивной, притворной или недействительной по другим основаниям (это определяется уже решением суда).

Подскажите, как быть в ситуации, когда по договору проходит сумма 1 млн р, а ипотечный кредит берется на гораздо большую сумму, сопоставимую со стоимостью квартиры. Как в таком случаем обстоит дело с получением налогового вычета с процентов по кредиту?

Вычет по процентам рассчитывается не с суммы кредита, а с процентов по сумме кредитных средств, фактически использованных на приобретение жилья. В вашем случае договор купли-продажи подтверждает, что 1 млн. кредитных средств потрачен на покупку жилья, с процентов от этой суммы Вам рассчитают вычет. По остальной сумме налоговые органы вправе будут отказать Вам в налоговом вычете.


Недавно я приобрела квартиру стоимостью 4 400 000 рублей в ипотеку. Оплачивала за счет кредита – 2 200 000 рублей. Срок Кредита - 10 лет. Итоговая сумма процентов по кредиту - 1 100 000 рублей. На какую сумму вычета я могу подать?

Сумма, на которую можно получить налоговый вычет - 3 100 000 рублей (2 000 000 руб.максимальная сумма от стоимости жилья, которую можно предъявить к вычету, и 1 100 000 руб. - полная сумма процентов). Сумма налогового вычета – 403 000 рублей (13% от 3 100 000 руб.). При этом сумму 260 000 руб. (13% от 2 000 000) можно получить единовременно, не зависимо от того, из каких средств (собственных или заемных) были уплачены 2 000 000 рублей, и при условии, что доходы заемщика в течение года обеспечили достаточную сумму подоходного налога, из которого и осуществляется вычет. Сумму вычета с процентов можно получить только по мере их уплаты банку-кредитору, т.е. в течение 10 лет кредитования.

Продал квартиру в 2002 году за 1 700 000 руб. Приобрел ее в 1996 году. Имею я право на вычет?

Поскольку квартира находилась в собственности налогоплательщика более пяти лет, то ему на основании налоговой декларации и подтверждающих право на такой вычет документов имущественный вычет в отношении дохода, полученного от продажи квартиры, предоставляется в размере 1 700 000 руб.